Wie man eine attraktive Wohnung findet, bekommt und mietet

Die Miete betrifft rund 54% der Haushalte in Deutschland. Die Wohnsituation beeinflusst die Lebensqualität und finanzielle Situation vieler Haushalte signifikant. Üblicherweise werden für die Miete 20-40% des Nettoeinkommens aufgewandt. Damit ihr bei so einem wichtigen Thema die richtigen Entscheidungen treffen könnt, haben wir diesen Mieter-Guide geschrieben. Dieser Guide deckt den gesamten Mietzyklus ab, von der Wohnungssuche über die Dauer des Mietverhältnis bis zum Auszug.

Tipps bei der Wohnungssuche

Zunächst einmal gibt es viele Traumwohnungen. Doch leider oft zu horrenden Preisen. Deswegen solltest du zunächst überlegen welches Budget du für die Miete aufwenden kannst und willst. Über den Daumen gepeilt, sollte die Miete nicht mehr als 30% deines Nettoeinkommens betragen, höchstens 40%. Solltest du verschiedene Städte in Betracht ziehen, kriegst du bei Mietpreisspiegeln einen guten ersten Eindruck über die geläufigen Mietpreise. Manche Quellen stellen auch Daten über Stadtviertel zur Verfügung, sodass du bestimmte Stadtteile mit attraktiveren Mietpreisen intensiver in deine Recherchen einbeziehen kannst.  Der Bund stellt eine grobe Übersicht der Mietpreise in Deutschland auf der Webseite deutschlandatlas.bund.de bereit. Aus eigener Erfahrung sind die Mietpreise teilweise weit über dem angegebenen Maximalwert. Weitere Informationen findet man auf den Seiten großer Inseratsplattformen wie wohnungsboerse.net oder wenn man bei Google nach Mietspiegel und der entsprechenden Stadt sucht.

Traumwohnungen sind selten. Damit es trotzdem klappt haben wir euch ein paar Tipps für die Wohnungssuche zusammengestellt.

Wenn du eine genauere Vorstellung davon hast, was du suchst, wo du suchst und zu welchem Preis, geht es an die eigentliche Suche. Der Prozess kann zeitaufwendig und frustrierend sein. Deswegen haben wir hier ein paar Tipps für euch zusammengestellt, damit du Frust vermeidest und trotzdem zu deiner Traumwohnung finden kannst:

• Nutzt euer Netzwerk: Erzählt Freunden, Familie und Kollegen, davon was ihr sucht. Vielleicht kennt einer jemanden, der gerade auszieht oder eine Wohnung vermietet. Manche sehr attraktive Wohnungen werden nicht inseriert, sondern nur über Kontakte vergeben. Postet außerdem auf Social Media um die Reichweite eurer Suche zu erhöhen. Zudem könnt ihr euch auf Facebookgruppen austauschen. Für viele deutsche Städte gibt es Facebookgruppen auf denen Wohnungen & WGs angeboten werden und Mietsuchende sich vorstellen.
• Wohnberechtigungsschein: Mit dem Wohnberechtigungsschein könnt ihr euch auf vergünstigte Sozialwohnungen bewerben. Manch einer mag bei Sozialwohnungen an alte, graue Plattenbauten denken, doch gibt es auch attraktive Wohnungen in tollen Lagen zu bezahlbaren Preisen.  Ob ihr für einen Wohnberechtigungsschein in Frage kommt hängt davon ab, ob ihr bestimmte Kriterien erfüllt. Diese unterscheiden sich in jedem Bundesland. Genauere Informationen findet ihr auf der Webseite eures Bundeslandes oder eurer Stadt. Übliche Kriterien beinhalten eine Aufenthaltserlaubnis und Einkommensgrenzen, die ihr nicht überschreiten dürft.
• Sich auf Wartelisten eintragen: Viele größere Vermietergesellschaften wie Hausverwalter, Studentenwerke oder Wohnungsgenossenschaften führen Wartelisten. Lasst euch rechtzeitig auf die Wartelisten setzen. Fangt bei eurer eigenen Hausverwaltung an. Dort habt ihr vielleicht einen Vertrauensbonus, weil Hausverwalter Mieter bevorzugen, die sie bereits kennen und von deren Zuverlässigkeit sich sich bereits überzeugen konnten.
• Wenn ihr nach einer langfristigen Wohnmöglichkeit sucht, informiert euch über örtliche Wohnungsgenossenschaften/ Wohnungsbaugenossenschaften. Diese bieten Wohnungen ohne Gewinnerzielungsabsicht an und konzentrieren sich vor allem auf die Bedürfnisse der Mieter. Allerdings müsst ihr wahrscheinlich Mitglied werden um von den Vorteilen zu profitieren.
• Persönlicher Kontakt: Häufig konkurriert ihr mit vielen anderen Mietsuchenden um attraktive Wohnungen. Wie so oft ist persönlicher Kontakt vorteilhaft gegenüber Kommunikation ausschließlich via Mail, App oder Brief. Wenn ihr eine attraktive Wohnung seht, ruft den Vermieter oder Verwalter wenn möglich an. Dadurch stellt ihr sicher, dass sich der Vermieter auch wirklich eure Bewerbung anschaut unter hunderten von Anfragen. Außerdem wird sich der Vermieter dann leichter an euch erinnern können. Und auch ein paar Tage später könnt ihr als kleine Erinnerung anrufen und fragen wie der aktuelle Stand der Mietersuche ist.
• Universitäten: Wenn ihr studiert oder an einer Universität arbeitet, unterstützt euch häufig die Universität bei der Wohnungssuche. Schaut auf der Webseite der Universität nach oder wendet euch direkt an Kontaktstellen für Studierenden. Z.B. gibt es manchmal Plattformen für Wohnungen, die ausschließlich an Studierende vermittelt werden.
• Kontaktiert ein paar Makler direkt, welche Wohnungen sie gerade vermitteln oder ob sie bald interessante Wohnungen erwarten. Allerdings müsst ihr aufpassen, dass ihr den Makler nicht mit einer expliziten Suche für euch beauftragt. Denn dann müsst ihr auch die Maklerprovision zahlen. Informiert euch stattdessen über Wohnungen, mit deren Vermittlung die Makler vom Vermieter bereits beauftragt wurden.  Auch hier ist wieder ein persönliches Telefonat wichtig, da direkter Austausch ein großer Vorteil bei der Wohnungssuche ist.
• Schaltet ein Mietgesuch auf Hominext. Das Feature ist kostenlos und euch werden passende Inserate vorgeschlagen. Außerdem wird euer Mietgesuch Vermieter empfohlen, die nach entsprechenden Mietern suchen.

Noch mehr Tipps findet ihr auf unserem extra Blogbeitrag zur Wohnungssuche.

Erzählt euren Freunden, Bekannten und Familie von eurer Wohnungssuche. Das macht nicht nur mehr Spaß, vielleicht findet ihr auch Wohnungen die nicht online inseriert wurden.

Vorsicht vor Mietbetrug

Leider wird die Not der Mieter oft auch von Betrügern ausgenutzt. Deswegen hier ein paar Worte der Warnung, mit denen ihr vermeiden könnt auf einen Betrug herein zufallen.

Überweist niemals Geld an Unbekannte. Auch nicht für eine angebliche Traumwohnung.

• Überweist NIEMALS Geld im Voraus, ohne dass ihr euch von der Seriosität des Anbieters und dessen Berechtigung die Wohnung zu vermieten überzeugt habt. Es gibt viele Inserate, die zu gut sind um wahr zu sein. Der Vermieter kann dann nicht persönlich vor Ort kommen, weil er im Ausland ist. Stattdessen sollt ihr Miete und Kaution überweisen und ihr werdet dann angeblich den Schlüssen per Kurier, Boten oder Dienstleister bekommen. Oft wird hier AirBnB genannt und die Reputation des Unternehmens ausgenutzt. Aber wenn ihr nicht über die echte Webseite von AirBnB bucht, dann hat auch AirBnB nichts damit zu tun. Überweist ihr das Geld, kriegt ihr es kaum wieder und eine  Wohnung habt ihr dann immer noch nicht.
• Kauft keine bezahlpflichtigen Listen von unseriösen Anbietern. Dabei kann es sich meist um veraltete und öffentliche Inserate handeln.
• Versendet sensible Dokumente nicht leichtfertig. Gehaltsnachweise, Personalauskopien, Kontodaten etc. solltet ihr erst versenden, wenn ein Vertragsabschluss absehbar ist und ihr von der Seriosität des Empfängers überzeugt seid.

Wir haben euch einen detaillierten Blogpost zusammengestellt, in dem ihr mehr über Betrug bei der Wohnungssuche erfahrt und wie ihr euch schützen könnt.

Wohnungsbesichtigung und Vorstellung

Wenn ihr die erste Hürde genommen und eine Einladung zur Besichtigung bekommen habt, seid ihr in der nächsten Runde. Jetzt geht es darum, herauszufinden ob die Wohnung den Erwartungen entspricht und den Entscheidungsträger der Vermieterseite zu überzeugen. Man kann es nicht oft genug wiederholen, aber wenn ihr die Möglichkeit habt, schaut euch die Wohnung persönlich an. Das erhöht eure Chancen und ihr bekommt einen besseren Eindruck von der Wohnung. Bei der Wahl der Kleidung und des Auftretens passt euch dem Ansprechpartner an. Wenn ihr bei einer WG vorstellig werdet, die einen neuen Mitbewohner sucht, wählt ein Outfit in dem ihr euch wohl fühlt und in dem ihr euch präsentieren wollt. Hier könnt ihr ihr selbst sein, gepflegte Erscheinung vorausgesetzt. Trefft ihr den Vermieter, Makler oder Hausverwalter solltet ihr darauf achten einen zuverlässigen Eindruck zu machen. Ansonsten könnt ihr euch noch über den Vermieter, seine Zielgruppe und das Viertel schlau machen und gegebenenfalls euer Outfit und Auftreten anpassen. Professionellen Vermietern geht es vor allem um Zuverlässigkeit und Sympathie. Wählt für die Wohnungsbesichtigung ein Outfit in dem ihr euch wohlfühlt und das zu eurem Gesprächspartner passt.

Solltet ihr das Gefühl haben, dass der Vermieter noch nicht von eurer finanziellen Zuverlässigkeit oder Zahlungsfähigkeit überzeugt ist, bietet an einen Bürgen mit in den Vertrag aufzunehmen. Dadurch wird die Zahlungssicherheit für den Vermieter erhöht und sein Vertrauen in euch wächst.  Bei der WG-Vorstellung geht es vor allem um das gemeinsame Zusammenleben und ob man sich zusammen wohlfühlt. Natürlich ist auch Verbindlichkeit und Zuverlässigkeit hier wichtig. Aus persönlicher Erfahrung könnt ihr auch ein kleines Gimmick mitbringen. Ein Bewerber unserer WG hatte mal ein Sixpack Bier, dessen Markenname seinem Namen entsprach, mitgebracht. Er hat das Zimmer bekommen. Aber übertreibt es dabei nicht. Falls euch etwas authentisches einfällt super, aber absolut kein must-have.

Gruppenbesichtigung versus Einzelbesichtigung

Ein paar Wörter zur Besichtigung. Eine Gruppenbesichtigung ist deutlich anonymer. Hier könnt ihr die Chance nutzen und euch die Wohnung ausgiebig anschauen inklusive Fotos und Abmessen mit Zollstock, wenn gewünscht. Fragt allerdings erst den Vermieter und ggf. den Vormieter ob ihr Fotos machen dürft. Bei einer Einzelbesichtigung lasst ihr Kamera und Zollstock erstmal stecken. Hier ist das direkte Gespräch mit dem Makler oder Vermieter vorzuziehen, bei dem ihr eure Fragen stellen könnt. Ein paar Dinge auf die ihr achten solltet bei oder vor einer Besichtigung:

• Lautstärke: Öffnet das Fenster und lauscht der Geräuschkulisse. Gerade an stark befahrenen Straßen kann der Verkehrslärm ein starker Nachteil sein.
• Schimmel, vor allem im Bad
• Parkmöglichkeiten oder Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr
• Einkaufsmöglichkeiten

Mietvertrag

Wenn die Besichtigung erfolgreich verlaufen ist und ihr eine Zusage erhalten habt, habt ihr es fast geschafft. Es fehlt nur noch der Mietvertrag und die Wohnungsübergabe. Ihr solltet ein Übergabeprotokoll zusammen mit dem Vermieter erstellen. Darin werden vorhandene Schäden dokumentiert. Dies hat den Zweck, dass wenn ihr eines Tages auszieht, ihr nicht für Schäden verantwortlich gemacht werdet, die ihr nicht verursacht habt. Am besten werden die Schäden auch auf  Fotos festgehalten, um Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Dokumente

Zum Abschluss des Mietvertrags wird ein Vermieter von euch verschiedene Dokumente verlangen. Diese dienen dazu, dem Vermieter nachzuweisen, dass Ihr die Miete zahlen könnt und finanziell zuverlässige Personen seid. Zu den Dokumenten gehören meistens:

• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Schufa-Bonitätscheck, nicht älter als 3 Monate. Den erhaltet ihr hier.
• Personalausweis oder anderes Ausweisdokument
• Ggf. Selbstauskunft
• Ggf. Bürgschaftserklärung einer weiteren Personen

Mietkaution

In Deutschland ist es üblich, dass der Vermieter eine Mietkaution verlangt. Diese wird verwendet um eventuelle Schäden durch den Mieter oder Mietausfälle zu begleichen und dem Vermieter eine erhöhte Sicherheit zu verschaffen. Die Kaution darf höchstens 3 Nettomieten betragen. Darüber hinaus darf der Vermieter keine Sicherheitsleistung fordern. Üblicherweise leistet der Mieter eine Zahlung in Höhe der Kaution an den Vermieter. Dieser muss das Geld insolvenzsicher anlegen zu aktuellen Zinssätzen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Häufig geschieht das auf einem Sparbuch. Erwirtschaftete Zinsen stehen dem Mieter zu, bei den aktuellen Zinssätzen sind diese jedoch nicht bis kaum existent. Die Mietkaution muss dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses, Abnahme der Wohnung und Feststellung, dass keine weiteren Ansprüche bestehen zurück gezahlt werden. Das kann auch mal bis zu 6 Monate dauern. Solltet ihr derzeit nicht über die Barmittel verfügen um die Kaution zu bezahlen, könnt ihr auch eine Bankbürgschaft mit einer Bank abschließen. Gegen einen regelmäßigen Prozentsatz des bereitzustellenden Betrags, stellt euch die Bank eine Bürgschaftsurkunde aus. Meistens zahlt die Bank dem Vermieter den vereinbarten Betrag auf „erstes Anfordern“ aus und prüft nicht, ob die Ansprüche berechtigt sind.

Unzulässige Vereinbarungen

Zwar setzen meist die Vermieter den Mietvertrag auf, doch auch die sind nicht vor Fehlern gefeilt. Übrigens muss ein Mietvertrag immer in Schriftform verfasst werden. Häufige , unzulässige Vereinbarungen dabei sind

• Besuchseinschränkungen oder -verbote: Sämtliche Besuchseinschränkungen sind ungültig, außer wenn dadurch unzumutbarer Lärm zur Ruhezeit entsteht.
• Musizierverbot: Mieter dürfen in der Wohnung musizieren, Musik hören oder fernsehen. Dabei ist zu beachten, das andere Mieter nicht gestört werden, vor allem während der Ruhezeiten.
• Renovierungspflicht/ Schönheitsreparaturen: Ein Mieter darf nicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, sondern diese sollten nach Notwendigkeit erfolgen. Generell muss ein Mieter auch nicht bei Auszug renovieren, dazu später mehr.
• Formularklauseln: Einige Klauseln im Mietvertrag werden unwirksam, wenn diese lediglich vom Vermieter diktiert und nicht explizit zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden. Dazu gehören generelles Rauchverbot, Verbot von Haustieren oder eine Mindestmietdauer von über 4 Jahren.

Wohnen zur Miete

Hier gibt es nicht so viel zu sagen. Die meisten von euch wissen wie man wohnt. Ein paar Tipps gibt es hier trotzdem noch.

• Böse Überraschungen: Solltet ihr nach dem Einzug feststellen, dass die Wohnung akute Mängel aufweist, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder die Wohnqualität senken, könnt ihr eine Mietminderung beim Vermieter ankündigen. Gründe dafür sind zum Beispiel Schimmelbefall, Baustellenlärm, Mangelnde Funktionstüchtigkeit des Aufzugs oder der Heizung oder undichte Dächer. Zunächst muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen und zur Beseitigung auffordern. Erst danach kann er eine Mietminderung einfordern.
• Energiesparen: Insbesondere in Anbetracht der aktuellen Energiepreise, verstärken viele Bürger Ihre Bemühungen beim Energiesparen. Außerdem spart man dadurch Treibhausgase und entlastet das Klima. Hier ein paar Tipps.
  • Lüftet lieber zwischendurch ordentlich durch mit sämtlichen Fenstern weit offen anstatt dauerhaft Fenster auf Kipp zu öffnen.
  • Achtet darauf das die Heizkörper nicht von Vorhängen oder Möbeln verdeckt werden. Das schmälert die Beheizung im Raum.
  • Im Winter muss die Wohnung nicht so warm sein, dass ihr in Badehose rumlaufen könnt. Zieht euch einen warmen und gemütlichen Pulli an, dann müsst ihr nicht so viel heizen und friert trotzdem nicht. Dauerhaft frieren ist übrigens keine Option und ungesund. Aber die Wohnung auf 18 oder 19 Grad zu heizen scheint kein Problem zu sein.
  • Entlüftet einmal im Jahr die Heizung
• Pflege: Ganz wichtig, ihr wollt Schimmel vermeiden, vor allem in der Küche und im Bad. Weil wenn sich Schimmel einmal festsetzt, ist er nur schwer wieder loszuwerden. Damit kein Schimmel entsteht
  • Sollten auch unbenutzte Zimmer nicht weniger als 15 Grad Celsius haben
  • Solltet Ihr regelmäßig stoßlüften
  • Solltet Ihr gerade in Badezimmern ohne Fenster einen Abzieher verwenden, damit die Feuchtigkeit schneller verschwindet

Sollten sonstige Mängel an der Wohnung auftreten, auf die Ihr keinen Einfluss habt, meldet diese umgehend dem Vermieter.

Kündigungen

Für Mieter gilt üblicherweise die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten nach dem BGB. Diese sind unabhängig von der Mietdauer. Davon abweichend kann eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart werden. Eine längere Kündigungsfrist darf dem Mieter nicht auferlegt werden, allerdings ein Kündigungsverzicht. Vielleicht habt ihr jetzt aber überraschend schnell eine neue Wohnung gefunden und müsst für 2 Monate doppelte Miete zahlen. Sprecht mit eurem aktuellen Vermieter. Mit dessen Zustimmung könnt ihr auch nachträglich noch eine kürzere Kündigungsfrist vereinbaren, zum Beispiel indem ihr dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter sucht.

Ausziehen

Beim Auszug seid ihr nicht generell zum Streichen und Renovieren verpflichtet. Unter folgenden Bedingungen müsst ihr allerdings Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung vor Auszug vornehmen: Es muss eine wirksame Klausel im Mietvertrag geben, die euch für Schönheitsreparaturen in die Pflicht nimmt. Unwirksame Klauseln verlangen zum Beispiel, dass nach einer gewissen Zeit renoviert werden muss, unabhängig von der Notwendigkeit oder dass die Renovierung von Fachpersonal durchgeführt werden muss. Außerdem müsst ihr keine Wohnung renovieren, die bei eurem Einzug auch nicht renoviert war, unabhängig von eventuellen Vertragsklauseln. Ihr müsst auch keine Wohnung renovieren, wenn dazu kein Bedarf besteht, weil sie noch in gutem Zustand ist. Solltet ihr eine Wohnung renoviert haben, erfahrt aber später, dass ihr das nicht hättet tun müssen, könnt ihr die Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Wenn ihr renoviert, verschließt vorm Streichen auch eventuelle Bohrlöcher. Dafür gibt es günstige Produkte im Baumarkt. Wir hoffen dieser Guide hat euch geholfen euer Traumhaus, eure Traumwohnung oder Traum-WG zu finden. Weitere Artikel zu allen Themen rund um die Miete findet ihr auf unserem Blog.