Welche Kosten darf der Vermieter umlegen?

Als Vermieter stellt sich häufig die Frage, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche Ausgaben selbst getragen werden müssen. Die Betriebskostenverordnung gibt hierzu klare Richtlinien vor. Doch nicht alle Kosten sind umlagefähig, und es gibt bestimmte Regeln, die bei der Abrechnung beachtet werden müssen. Ein rechtssicherer Mietvertrag ist dabei essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Was sind umlagefähige Kosten?

Umlagefähige Kosten sind Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Mietwohnung entstehen und gemäß der Betriebskostenverordnung (§ 556 BGB) auf den Mieter übertragen werden können. Diese Kosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein und dürfen nicht pauschal festgelegt werden.

Zu den typischen umlagefähigen Kosten gehören:

• Grundsteuer: Die jährliche Grundsteuer kann anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

• Wasserkosten: Dazu zählen Frischwasser, Abwassergebühren und ggf. Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.

• Heizkosten und Warmwasser: Sofern eine zentrale Heizungsanlage vorhanden ist, können die Kosten für Brennstoff, Wartung und Betrieb auf die Mieter verteilt werden.

• Abfallentsorgung: Die Müllabfuhrgebühren sind ebenfalls umlagefähig.

• Straßenreinigung und Winterdienst: Wenn die Gemeinde Gebühren für Straßenreinigung erhebt oder ein externer Winterdienst beauftragt wird, kann dies auf den Mieter umgelegt werden.

• Hausmeisterkosten: Tätigkeiten wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege und allgemeine Wartungsarbeiten gehören zu den umlagefähigen Posten.

• Aufzugskosten: Sofern ein Aufzug vorhanden ist, können die Betriebs- und Wartungskosten anteilig von den Mietern übernommen werden.

• Allgemeinstrom: Dazu gehören Beleuchtungskosten für Treppenhäuser, Keller, Außenanlagen und andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche.

• Versicherungen: Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude oder Glasversicherungen sind umlagefähig.

Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden?

Nicht alle Kosten, die mit der Immobilie zusammenhängen, dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören:

• Verwaltungskosten für die Immobilie (z. B. Buchhaltung oder Kosten für einen Verwalter)

• Instandhaltungs- und Reparaturkosten für Schäden oder Renovierungsmaßnahmen

• Rücklagen für Modernisierungsmaßnahmen oder größere Sanierungsarbeiten

• Bankgebühren oder Darlehenszinsen für die Finanzierung der Immobilie

Diese Kosten sind vom Vermieter selbst zu tragen und dürfen nicht in der Betriebskostenabrechnung auftauchen.

Wie müssen Betriebskosten abgerechnet werden?

Die Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten muss korrekt und transparent erfolgen. Vermieter sind verpflichtet, einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, die folgende Punkte enthalten sollte:

1. Gesamtkostenaufstellung: Auflistung aller angefallenen Betriebskosten für die gesamte Immobilie.

2. Verteilungsschlüssel: Erklärung, wie die Kosten auf die einzelnen Mieter umgelegt wurden (z. B. nach Wohnfläche oder Verbrauch).

3. Anteil des Mieters: Berechnung der individuellen Kosten für die jeweilige Mietwohnung.

4. Zahlungen des Mieters: Gegenüberstellung der bereits geleisteten Vorauszahlungen.

5. Nachzahlungs- oder Erstattungsbetrag: Falls der Mieter zu viel oder zu wenig gezahlt hat, wird der Differenzbetrag ausgewiesen.

Mieter haben das Recht, die Abrechnungen einzusehen und zu prüfen. Fehlerhafte oder intransparente Abrechnungen können zu Rückforderungen führen.