Wie man die perfekte Mietwohnung findet – in 10 Schritten

Ganz gleich, ob Sie als junger Erwachsener zum ersten Mal alleine wohnen, in eine neue Gegend ziehen oder das Eigenheim gegen eine Mietwohnung eintauschen, Sie müssen gut vorbereitet sein, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen. Denn attraktive Mietwohnungen sind rar und eine passende Wohnung zum passenden Preis zu finden, ist keine leichte Aufgabe. Damit es trotzdem gelingt haben wir diesen Mietwohnungsguide zur Orientierung geschrieben.
Um eine ideale Wohnung oder ein ideales Mietshaus zu finden – und um die Suche reibungsloser zu gestalten – gibt es eine Reihe von Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um unnötigen Frust zu vermeiden und den Prozess zu beschleunigen.

Tipps für die Suche nach einem neuen Haus zur Miete:

1. Welche Miete können Sie sich leisten?

Auf dem knappen Wohnungsmarkt beginnen die Überlegungen beim Budget. Dabei stößt man immer wieder auf zwei Faustregeln:

40er-Regel: Eine quick-and-dirty-Regel um die erschwingliche Miete zu bestimmen. Dividieren Sie Ihr jährliches Bruttohaushaltseinkommen durch 40. Die monatliche Miete sollte diesen Wert nicht übersteigen. Wenn Sie zum Beispiel 40.000 € jährlich verdienen, sollte die monatliche Miete 1000 € nicht übersteigen. Allerdings ist die Regel nicht sehr genau, da Sie Ihr Bruttoeinkommen als Grundlage heranziehen. Ausschlaggebend ist schließlich das Nettoeinkommen, aus dem Sie Ihre Miete am Ende bezahlen. Die 30-Prozent-Regel wird hier genauer.
Die 30-Prozent-Regel besagt, dass Sie nicht mehr als 30% Ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Warmmiete aufwenden sollten. Zum Haushaltsnettoeinkommen zählen die Nettogehälter aller Erwerbstätigen sowie Kindergeld und weitere Zuschüsse wie Stipendien, Bafög etc. Beträgt das gesamte Nettoeinkommen 3000 Euro von 2 erwerbstätigen Personen im Haushalt, sollte die Miete 900 Euro nicht übersteigen. Allerdings wird die Regel aufgrund der hohen Mieten teilweise auf 40% angehoben. Damit würde sich unser Beispielhaushalt eine Warmmiete von 1200 EUR leisten können.

Wenn Sie es ganz genau nehmen, können Sie Ihr Budget exakt berechnen. Dass ist auch eine gute Gelegenheit um sich von regelmäßigen Belastungen zu trennen, die sich mit der Zeit angesammelt haben, die Sie aber nicht mehr nutzen wie Abonnements und Mitgliedschaften. Dadurch lässt sich Geld sparen und sie können auch Ihr Budget für die Miete erhöhen.

Berechnen Sie Ihr Budget mit einer einfachen Tabellenkalkulation oder einem Online-Dienst wie Mint oder PearBudget. Führen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben bis auf den Cent genau auf, von festen Verpflichtungen wie Telefonrechnungen, Studentendarlehen und Autoraten bis hin zu variablen monatlichen Kosten wie Lebensmitteln, Unterhaltung und Kleidung und identifizieren Sie Sparpotenziale.

2. Was beeinflusst die Miethöhe?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine niedrigere Monatsmiete zu erzielen. Hier sind die wichtigsten Faktoren, welche die Höhe der Miete stark beeinflussen.

Nähe zum Stadtzentrum. Eine alte Weisheit von Immobilienprofis lautet die drei wichtigsten Faktoren beim Immobilienwert sind „Lage, Lage und Lage“. Je zentraler, desto einfacher können Sie Freunde, Arbeit und Freizeitangebote erreichen, doch desto teurer ist auch die Miete. Auch wenn das Wohnen im Stadtzentrum eine Priorität zu sein scheint, bedeutet es nicht viel, wenn Sie sich die Miete nicht leisten können. Verschiedene Webseiten bieten Mietpreisspiegel an, auf der sich die Mietpreise in verschiedenen Stadtteilen vergleichen lassen. Es gibt natürlich immer auch Schnäppchen in attraktiven Stadtteilen, doch brauchen Sie dafür eine gehörige Portion Glück und Geduld.
Berücksichtigen Sie die Transportkosten. In städtischen Gebieten ist das Budget für Verkehrsmittel in der Regel geringer, da Sie mehr Ziele zu Fuss, mit dem Fahrrad oder dem öffentlichen Nahverkehr erreich können. Wenn Sie sich für eine Wohnung außerhalb des Stadtzentrums entscheiden, müssen Sie also zudem die zusätzlichen Transportkosten berücksichtigen.
Suchen Sie sich einen Mitbewohner. Die Zeiten in denen nur Studenten in WGs leben sind vorbei. Wenn Sie sich auch mit Gesellschaft zuhause wohlfühlen können Sie den Preis einer Wohnung um die Hälfte und mehr senken. Außerdem hat die Geselligkeit in einer WG auch viele Vorteile wie gemeinsame Aktivitäten und Gespräche, aus denen sich auch leicht wertvolle Freundschaften entwickeln können. Gerade wenn Sie in eine neue Stadt ziehen, können Mitbewohner stark dazu beitragen, dass Sie schnell neue soziale Bindungen aufbauen. Um in einer Wohngemeinschaft zu leben brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters, aber ein Mitbewohner kann den finanziellen Druck, der mit der Miete verbunden ist, erheblich verringern. Vergewissern Sie sich nur, dass Sie eine schriftliche Vereinbarung mit Ihren Mitbewohnern haben, in der alle Verpflichtungen festgelegt sind. Zumeist werden die Mietverträge entweder mit einem Hauptmieter abgeschlossen, der an die weiteren Mieter untervermietet, oder alle Bewohner werden als Hauptmieter berücksichtigt. Vorlagen und digitale Mietverträge finden Sie auch auf unsere Seite.
Prüfen Sie ob Sie Förderungen erhalten können. In Deutschland gibt es staatliche Unterstützung für Menschen mit niedrigeren Einkommen, die sich die Miete nicht leisten können. Am häufigsten ist hier der Wohnberechtigungsschein mit dem Mietsuchende Zugang zu staatlich gefördertem Wohnraum erhalten. Für manche Gebiete muss man allerdings gesondert einen Antrag auf geförderten Wohnraum stellen. Suchen Sie auf städtischen Webseiten nach Kriterien für gefördertes Wohnen und prüfen Sie, ob Sie für Zuschüsse in Frage kommen. Oft darf das Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreiten.
Denken Sie klein. Die Quadratmeterzahl einer Wohnung ist von entscheidender Bedeutung ebenso wie die Anzahl der Zimmer. Wenn Sie sich für ein Studio oder eine Einzimmerwohnung entscheiden, müssen Sie vielleicht auf etwas Platz verzichten, aber das machen Sie durch entsprechende monatliche Einsparungen wieder wett. Prüfen Sie anhand Ihres Lebensstils, Ihrer Besucher, Haustiere und Ihres Stauraums, wie viel Platz Sie wirklich brauchen. Kleinere Wohnungen sind günstiger.
Verhandeln Sie. Können Sie mit Ihren handwerklichen Fähigkeiten, Ihrer Zuverlässigkeit oder anderen Kriterien aufwarten gegenüber anderen Mitbewerbern? Probieren Sie zu handeln! Informieren Sie sich über die Preise für vergleichbare Wohnungen mit ähnlicher Ausstattung in der Gegend und versuchen Sie ein besseres Angebot zu bekommen. Oder schließen Sie einen Mietvertrag mit längerer Laufzeit ab, um insgesamt ein besseres Angebot zu erhalten.

3. Hausratsversicherung hinzufügen

Teilweise fragen Vermieter nach einer Hausratsversicherung. Diese ist zwar nicht verpflichtend, doch können Vermieter sich für andere Mieter entscheiden, welche diese vorlegen. Entscheiden Sie selbst ob eine Hausratversicherung für Sie Sinn macht. Diese ersetzt Ihnen Schäden durch z.B. Einbruch, Feuer- oder Wasserschäden an sämtlichen beweglichen Einrichtungs- oder Wertgegenständen in der Wohnung. Das Gebäude selbst wird meist durch den Vermieter versichert.

Glücklicherweise sind Hausratversicherungen recht erschwinglich. Die Tarife hängen von der Lage, dem Umfang des Versicherungsschutzes und der Höhe der gezahlten Miete ab. Manche Anbieter werben mit Angeboten für 1 -3 € monatlich.

4. Prüfen Sie Ihre Bonitätsnachweise

Viele Vermieter führen Bonitätsprüfungen durch, um festzustellen, ob es bei potenziellen Mietern Auffälligkeiten gibt, wie unbezahlte Rechnungen, Insolvenzen oder Mahnungen. Auch Sie können mit einer Bonitätsprüfung rechnen. Entsprechende Bonitätsmerkmale liegen den drei großen Kreditauskunfteien (SCHUFA, Creditreform, Avarto Infoscore) vor, wobei die SCHUFA in Deutschland mit Abstand am verbreitetsten ist. Übrigens sind alle drei Kreditauskunfteien (SCHUFA, Creditreform, Avarto Infoscore) verpflichtet, Ihnen auf Wunsch jedes Jahr eine kostenlose Kopie Ihrer Daten zu erstellen (DSGVO Art 15). Das kostet Sie nichts und wirkt sich nicht auf Ihren Punktestand aus, aber es dauert etwa drei Wochen, bis Sie den Bericht tatsächlich erhalten. Zudem enthält der Bericht auch persönliche Daten, die ausschließlich für Sie bestimmt sind. Möchten Sie schnell online einen Schufa-Bonitätscheck erhalten, mit ausschließlich relevanten Merkmalen zum Nachweis Ihrer finanziellen Zuverlässigkeit, können Sie den Schufa-Bonitätscheck direkt online bei Hominext bestellen.

5. Mit der Wohnungssuche beginnen

Verschieben Sie die Wohnungssuche nicht auf die letzte Minute. Im Idealfall sollten Sie etwa drei Monate vor dem Datum, an dem Sie umziehen müssen, damit beginnen. Beachten Sie die Konditionen für die Kündigung Ihrer aktuellen Wohnung. Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Mietern unterzeichnet werden. Außerdem müssen Sie die vereinbarte oder gesetzliche Kündigungsfrist beachten. Diese beträgt üblicherweise 3 Monate. Oft kann man aber mit Vermietern eine kürzere Kündigungsfrist aushandeln, wenn man selbst einen passenden Nachmieter vorschlägt.

Tipps um eine Wohnung zu finden:

Nutzen Sie Ihr Netzwerk. Wie in vielen anderen Bereichen auch, ist ein Netzwerk extrem hilfreich bei der Wohnungssuche. Kommunizieren Sie bei Bekannten und Freunden, was Sie suchen. Posten Sie auf Sozialen Medien eine kurze Vorstellung und die Eckdaten Ihrer Wunschwohnung. Immer wieder werden attraktive Wohnungen nicht öffentlich inseriert sondern über persönliche Kontakte weitergegeben.
Schalten Sie ein Mietgesuch. Auf Hominext können Sie ein Mietgesuch erstellen und erhalten dann ganz automatisch Vorschläge für passende Wohnungen
Durchstöbern Sie Inseratsplattformen. Hominext, Immoscout24, Immowelt und eBay-Kleinanzeigen sind interessante Plattformen auf denen Sie viele Anzeigen finden. Hominext bietet auch eine Funktion mit der Sie Inserate von allen Plattformen erhalten. Dadurch können Sie viel Zeit und Arbeit sparen und trotzdem entgeht Ihnen nichts.

Und noch ein paar allgemeine Tipps. Die Ausstattung einer Wohnung hängt zwar von Ihnen und Ihrem Lebensstil ab, aber es gibt einige grundlegende Dinge, auf die Sie achten sollten:

Der Preis. Sehen Sie sich keine Wohnungen an, die Ihr Budget überschreiten. Es ist unwahrscheinlich, dass Vermieter nennenswerte Rabatte auf die Miete gewähren, und Sie könnten am Ende entweder zu viel Geld ausgeben oder enttäuscht sein, wenn Sie sich die Wohnung Ihrer Träume nicht leisten können. Legen Sie stattdessen eine feste Zahl fest und suchen Sie nur nach Wohnungen, die in Ihr Budget fallen.
Verkehrsmittel. Wenn Sie derzeit kein Auto haben, prüfen Sie bei jeder potenziellen Wohnung die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Eine Wohnung kann preiswert sein und in einer tollen Gegend liegen, aber wenn Sie die meiste Zeit zu Fuß gehen oder ein Taxi rufen müssen, ist sie vielleicht nicht so attraktiv. Um ein realistisches Bild von den tatsächlichen Kosten einer Wohnung zu erhalten, müssen Sie außerdem die Kosten für die Verkehrsmittel in Ihr Budget einbeziehen.
Bequemlichkeit. Die Wahl einer Wohnung, die günstig gelegen ist, kann Ihr Leben um einiges einfacher machen. Suchen Sie nach einer Wohnung, die sich in der Nähe Ihrer Arbeit, von Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsmitteln und Freizeitangeboten befindet
Sicherheit. Eine Wohnung sollte nicht nur in einer sicheren Gegend liegen, sondern die Vermieter sollten sich auch darum bemühen, dass sich ihre Mieter darin sicher fühlen. Ordnungsgemäße Schlösser an jeder Tür, private Eingänge und Sicherheitsvorkehrungen sollten Ihnen ein gutes Gefühl geben..

6. Mietkaution

In Deutschland ist es üblich, dass Vermieter eine Mietkaution in Höhe von 3 Kaltmieten verlangen. Diese dienen dem Vermieter als Sicherheit um potenzielle Mietausfälle zu begleichen, sowie als Ausgleich für durch den Mieter verursachte Schäden. Wenn Sie also 800 Euro pro Monat für eine neue Wohnung bezahlen, müssen Sie 2.400 Euro bereithalten, wenn Sie Ihren Mietvertrag unterschreiben. Ein Wort der Warnung: Überweisen Sie kein Geld im Voraus ohne sich von der Seriosität des Vermieters überzeugt zu haben. Es gibt immer wieder betrügerische Inserate. Hier finden Sie weitere Informationen zu Fake Inseraten.

7. Dokumente vorbereiten

Vermieter gehen ein erhebliches finanzielles Risiko ein, wenn sie nicht jeden Bewerber gründlich prüfen. Daher verlangen manche Vermieter neben der Bonitäts- und Hintergrundprüfung zusätzliche Unterlagen. Sammeln Sie die folgenden Unterlagen und bewahren Sie sie vor Ihrer Suche auf:

Arbeitsnachweis. Der Vermieter muss wissen, dass Sie erwerbstätig sind und in der Lage sind, die monatlichen Zahlungen auf der Grundlage Ihres Gehalts zu leisten. Dieses Schreiben sollte auf dem Briefkopf des Unternehmens gedruckt sein und eine Bestätigung enthalten, dass Sie dort arbeiten, die bisherige Dauer Ihrer Beschäftigung und Ihr Monats- oder Jahresgehalt. Es sollte von einem Vorgesetzten unterzeichnet sein.
Gehaltsabrechnungen. Diese bestätigen die Angaben im Anstellungsschreiben.
Steuererklärungen. Wenn Sie selbständig sind, sollten die Steuererklärungen der letzten Jahre anstelle der Gehaltsabrechnungen ausreichen. Möglicherweise müssen Sie zusätzlich erklären, was Sie beruflich tun und wie viel Sie jährlich verdienen.
Referenzschreiben. Ein Vermieter möchte wissen, dass Sie ein guter Mieter sind. Mit Referenzschreiben können Sie sich zudem von der Masse abheben. Wenn Sie schon einmal gemietet haben, bitten Sie um Referenzschreiben früherer Vermieter, in denen steht, dass Sie Ihre Miete pünktlich bezahlt und die Wohnung gepflegt haben. Wenn Sie noch nie gemietet haben, fragen Sie nach Briefen von früheren Arbeitgebern oder Bekannten, die bestätigen können, dass Sie verantwortungsbewusst und ehrlich sind. Achten Sie nur darauf, dass diese Briefe von Personen stammen, die nicht mit Ihnen verwandt sind – überschwängliche Empfehlungen von Ihrer Mutter reichen nicht aus

8. Sprechen Sie mit den Mietern

Sie wollen einen guten Eindruck auf den Vermieter machen, aber auch der Vermieter muss einen guten Eindruck auf Sie machen. Der beste Weg, um herauszufinden, ob Sie wirklich in einer bestimmten Wohnung leben möchten, ist, mit früheren und jetzigen Mietern zu sprechen. Im Allgemeinen wünschen Sie sich einen Vermieter, der höflich und hilfsbereit ist und der sich umgehend um Instandhaltungsarbeiten kümmert. Erkundigen Sie sich nach der Fluktuation der Mieter, nach Problemen mit der Infrastruktur und nach der Reaktionszeit auf Beschwerden. Dies ist auch der ideale Zeitpunkt, um sich nach den Lebenshaltungskosten in der Gegend zu erkundigen, insbesondere wenn Sie in eine neue Gegend ziehen. Die derzeitigen Mieter können Ihnen einen Überblick darüber geben, was sie für Verkehrsmittel, Versorgungsleistungen und Unterhaltung ausgeben, und Ihnen Informationen über die Gegend geben, z. B. darüber, wo man gut essen kann, wo sich bestimmte Schulbezirke befinden und welche Annehmlichkeiten es dort gibt.

9. Wohnungsübergabe

Üblicherweise wird der Mietvertrag bei der Wohnungsübergabe unterzeichnet. Unterschreiben Sie den Mietvertrag erst wenn alles in Ordnung ist und Sie mit der Wohnung, der Lage und dem Vermieter zufrieden sind. Da frühere Mieter möglicherweise Schäden oder Wartungsprobleme verursacht haben, müssen Sie sicher sein, dass Sie nicht für Probleme verantwortlich gemacht werden, die nicht von Ihnen verschuldet wurden. Dokumentieren Sie eventuelle Schäden schriftlich oder per Foto und sprechen mit dem Vermieter darüber.

Seien Sie vorbereitet und überprüfen Sie folgende Punkte:

Schalten Sie das Licht und die Wasserhähne ein und spülen Sie die Toiletten in der gesamten Wohnung, um sicherzustellen, dass sie alle ordnungsgemäß funktionieren.
Suchen Sie nach Nagetier- oder Insektenbefall, insbesondere in Schränken und Abstellräumen. Kauspuren oder Kot sind ein wichtiges Warnsignal.
Nehmen Sie ein Handy-Ladegerät mit und schließen Sie es an die Steckdosen an, um sicherzustellen, dass sie alle funktionieren.
Überprüfen Sie die Rauchmelder.
Öffnen und schließen Sie Türen und Fenster.
Schalten Sie alle Geräte ein, um sicherzustellen, dass sie funktionieren.
Untersuchen Sie Böden und Wände auf Schäden jeglicher Art. Teppichboden, Hartholz, Linoleum, Trockenbauwände und Fliesen sollten alle untersucht werden.
Machen Sie mit einer Digitalkamera Fotos von allen Problembereichen und zeigen Sie sie dem Vermieter. Speichern Sie die Datei, damit Sie bei Unstimmigkeiten mit der Instandhaltung oder bei Problemen mit der Rückzahlung der Kaution bei Ihrem Auszug Beweise haben, dass Sie den Schaden nicht verursacht haben.

10. Lesen und unterschreiben Sie den Mietvertrag

Mietverträge variieren je nach Zeitrahmen und Vertragsbedingungen.

Befristete Mietverträge. Wenn Sie die Wohnung nur für einen festdefinierten Zeitraum benötigen können Sie mit dem Vermieter einen befristeten Mietvertrag schließen für drei Monate, sechs Monate, ein Jahr oder sogar zwei Jahre. Hier können auch gesonderte Kündigungsfristen vereinbart werden.
Unbefristete Mietverträge. Es gibt keine vorhersehbares Ende des Mietverhältnisses. Der Vertrag wird unbefristet geschlossen und kann unter Beachtung der entsprechenden Kündigungsfrist beendet werden.
Untermietverträge. Sie kommen häufig vor, wenn ein Mieter eine Wohnung verlassen muss, aber noch einen Mietvertrag mit dem Vermieter hat und für die Miete verantwortlich ist. Bei einem Untermietvertrag findet der ursprüngliche Mieter (Hauptmieter) einen anderen Bewohner (Untermieter), der die Mietzahlungen übernimmt, bis die Laufzeit abgelaufen ist. Der Untermieter zahlt dann für die Dauer des Vertrages an den Hauptmieter, welcher nach wie vor den Vermieter bezahlt. Untermietverträge müssen vom Vermieter genehmigt werden. Wenn Ihnen jemand ein günstiges Angebot macht und sagt Sie können sich nicht ummelden, könnte das verdächtig sein. Außerdem werden Untermietverträge gelegentlich als Vertragstyp der Wahl für WGs genutzt.

Mehr Informationen zu verschiedenen Mietverträgen sowie Muster findet ihr hier. Neben der Laufzeit enthält Ihr Mietvertrag Vereinbarungen über die Höhe der Kaution und die Bedingungen, unter denen die Kaution von Ihrem Vermieter einbehalten wird, die Mietbedingungen, Kündigungsbedingungen, sowie Verstöße die zu einer Zwangsräumung führen können, z. B. verspätete oder ausbleibende Zahlungen, Zerstörung von Eigentum oder andere Dinge, die der Vermieter für inakzeptabel hält. Der Mietpreis ist vielleicht nicht verhandelbar, aber der Mietvertrag ist es oft. Sollte es Unklarheiten bezüglicher Ihrer Bonität und Zahlungsfähigkeit geben, z.B. weil Sie Student oder Berufseinsteiger sind, können Sie einen Bürgen zur Mitunterzeichnung bitten. Je nachdem, wie begehrt die Wohnung ist, wie gut sie gelegen ist und wie die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt ist, können Sie möglicherweise einen Preisnachlass erhalten, wenn der Vermieter die Wohnung schnellstmöglich vermieten möchte.

Fazit

Gerade in den größeren Städten gestaltet sich die Suche nach einer attraktiven Wohnung oder einem attraktiven Haus als schwierig. Doch mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Tools kann der Prozess deutlich effektiver und angenehmer verlaufen. Damit bleibt mehr Zeit für die Einrichtung, Dekoration und Einweihungspartys – mit anderen Worten, für die Dinge, die Spaß machen.